Guide des droits et des démarches administratives

Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé
Fiche pratique

Le loyer d'un logement (loué avec bail d'habitation ou bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Encadrement (zone tendue)

Le loyer de certains logements doit respecter d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

À savoir
le locataire pourra réviser le loyer 1 fois par an, à la condition que ce soit prévu dans le bail.

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail. Mais il doit le faire en respectant certaines règles et à certaines conditions (performance énergétique du logement).

Attention
un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

Le propriétaire peut augmenter le loyer dans 3 cas seulement, et à certaines conditions :

Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
À noter
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.
Le nouveau loyer peut être augmenté si les 2 conditions suivantes sont remplies :

  • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

  • Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence

Ces travaux doivent :

  • avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

  • être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC. le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

  • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

  • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

  • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

À noter
le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer au sein du bail.
Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire si les 2 conditions suivantes sont remplies :

  • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

  • Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

  • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

  • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

Le propriétaire fixe librement le loyer.

À savoir
Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an à la condition qu'une clause inscrite dans le bail le prévoit.

Autre

Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location (bail).

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre Attention

Paris , Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne , Montpellier, Bordeaux et les communes de Plaine commune et d'Est Ensemble appliquent des règles encore plus strictes.

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Références

Modifié le 15/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr